我 們 致 力 以 聖 言 建 立 、 裝 備 和 動 員 上 帝 家 中 每 個 成 員 作 主 門 徒 — —
        領 受 上 帝 呼 召 , 見 證 基 督 , 擴 展 天 國 ;
        效 法 基 督 榜 樣 , 走 進 人 群 , 謙 卑 服 事 ;
        隨 從 聖 靈 引 導 , 以 愛 結 連 , 各 盡 其 職 ;
  一 同 踐 行 信 仰 , 轉 化 世 界 , 叫 它 不 再 一 樣 。

從聖經看香港的土地政策


香港被譽為全球最自由經濟體系,資金能夠自由地進出香港,政府大多不干預社會中各式各樣的經濟活動,包括房地產市場。在這資本主義下的自由市場經濟社會,政府重視保障個人的私有產權,包括產權擁有人能夠自由地使用產權、拒絕別人侵佔產權、自由買賣產權及衍生收入。產權擁有人多以經濟收益來決定使用產權的方式。傳統經濟學介定四種生產元素(factors of production):土地、資本、勞工及企業家精神。既然土地是生產原素之一,土地擁有者的目標是利潤最大化(profit maximisation),而土地的價值就是它能夠產出的利潤的總和。如此,人與土地的關係由以往的「我-你」(I-Thou)變成現今的「我-它」(I-It)的關係,例如:上一輩的華人對家鄉有濃厚的感情,因為那地方是他們成長的地方,有著不同的回憶、故事、情感,以及身份,即使在外生活工作多年,家鄉有難必定義不容辭,或是退休後都選擇回鄉安老,甚至「客死異鄉」亦要回鄉安葬。然而,現代人看土地只是生產原素,客體化的土地沒有內在的意義與關係,亦沒有任何的道德指涉,人與土地的關係只有操控和利用,例如被稱為「囍帖街」的利東街,土地買賣與重建分割了原居民與土地的關係和情感,曾在「囍帖街」印囍帖的夫婦對新建的地產項目感到「此情不再」,地產商在此項目中注入陌生的文化和原素,「囍帖」不再,情感消逝。

土地與物業在這市場自由地買賣,需求增加,供應有限,價格不斷攀升。這不但衍生「青年買不到樓」一類困境,而是整個社會面對的困難。Demographia透過計算全球各大城市的「中位指數」(Median Multiple)(該城市住房價格中位數除以按年家庭入息中位數)來排列各城市的「房屋負擔能力」(Affordable Housing Markets)。香港以18.1位列倒數第一,意即香港家庭平均需要18.1年的總收入才能購買一所住房,相比倒數第二的澳洲悉尼(12.2)和倒數第三的加拿大溫哥華(11.8)高出甚多。另外,全球最昂貴寫字樓租金頭50個地區,香港中環位列第一,租金為每年每平方呎US$264,與位列第二的北京金融街US$178,相距甚遠。香港統計處公佈的香港物業租金指數,住宅、寫字樓、零售業樓宇和分層工廠大廈的租金指數每年攀升,反映各行各業的營運成本不斷上升。另一方面,印花稅、地價收入、差餉共佔政府整體收入的三分之一,政府拒絕承認外界所言的高地價政策,但堅持絕不賤賣土地。可見土地政策牽涉住屋、各行各業、政府財政等領域。

舊約聖經學者布魯格曼(Walter Brueggemann)從聖經神學整理出上帝對土地的心意:(一)土地是一份禮物,是上帝贈與以色列人的禮物。因著上帝信守他的應許,以色列人被上帝從亞伯拉罕離開吾耳,帶領到約書亞時代進入迦南地,並以此為家,又如南北兩國被擄後仍有回歸家鄉的盼望,這都是出於上帝對以色列人的應許。立約的土地反映立約的關係,而土地成為了上帝展現能力的媒介,及以色列人聆聽上帝的場景。土地叫人依靠上帝的恩典。(二)土地挑戰人的信心。當以色列人在曠野之時,是他們操練信心的高峰,但當他們進駐迦南地,他們擁有了土地,也擁有安全感、能力感,他們開始忘記沒有土地的日子,忘記了信靠上帝的屬靈操練。土地成為人的試探或試驗。當人可以掌握物質,人開始變得貪婪,將物質看為偶像,看為生命的全部,而先知就不斷提醒人們緊記個人生命之外還有從上而下的驚喜,提醒人除去心中的貪婪。(三)土地引申人的使命。舊約聖經清楚表明,以色列人能夠在土地上安居樂業的條件之一,是遵守安息日的誡命,這包括土地的安息。土地的安息,即土地休息(利二十五),表明土地的本質是禮物,土地並不是來自我們,而是給予我們的禮物;土地不只是為了我們的飽足,土地與人之間有其立約關係,而非「非人化」的操控關係。土地有其使命-關顧貧窮人、外地人、寄居者、孤兒寡婦、利未人,而我們需要幫助土地完全其使命。

以色列人一直理解土地是民族的「產業」,而非自家擁有的財產,是要抵抗少數人的壟斷,以致割裂土地與人的關係。「在耶和華你神所賜你承受為業之地,不可挪移你鄰舍的地界,那是先人所定的。」(申十九14)人們需要謹守地界;「你先祖所立的地界,你不可挪移。你看見辦事殷勤的人麼?他必站在君王面前,必不站在下賤人面前。」(箴二十二28-29)那些「辦事殷勤的人」具備專業技能,以奸巧尖刻的法律行動,精明的商業手段或狡詐的法庭程序,奪取單純卑微之人的祖業;「不可挪移古時的地界,也不可侵入孤兒的田地;因他們的救贖主大有能力,祂必向你為他們辨屈。」(箴二十三10-11)特別對於那些沒有人際網絡、管道門路或專業技能來保護自己權益的「孤兒」,對抗那些屈枉正直、依循法律途徑曲解正直的權勢者,更是束手無策。這種讓強者從弱者手中奪取土地來挪移地界,是為罪。正如美國猶太神學家魯本斯坦(Richard Rubenstein)所言,這些行為其實是在操作優選法則(triage),旨在刻意消滅那些被判為多餘、邊緣、不值得留下來的人,透過土地的自由買賣,地價將窮人趕逐離開,實際是將人篩選分類的優選法則,與聖經的核心理念背道而馳(參申二十四19-22)。

對於香港的土地政策,筆者建議:(一)增加閒置土地成本。正如前金管局總裁任志剛表示,本港地產商有囤積居奇之嫌。香港五大地產商(恆基、新鴻基、新世界、長實、信和)的土地儲備,加上港鐵未批出的地皮,可建超過9.1萬伙700呎住宅單位,僅比政府土地儲備少三萬個。計及它們持有大量農地(不包括新界東北),地產商與政府土地儲備可建住宅樓面,成八二之比,土地市場幾乎全由地產商壟斷。然而在現有政策,地產商閒置土地的成本幾乎是零,故此政府應該引入土地閒置稅或物業閒置稅,以增加物業供應。(二)將物業的居住市場與投資市場分開。香港作為自由經濟體系,政府不應貿然限制資金的出入,然而近年大量熱錢流入本地的物業市場,投資者將物業價格推高,普通的用家承受高昂的樓價,結果住屋和商鋪價格高昂,生活成本急升。政府應該將兩類的需求和供應分開,使房地產投資者繼續投資,普羅大眾能夠購買負擔得起的物業。增加公營房屋是可取之法。(三)增加土地供應,積極開發新市鎮,並在發展舊社區同時,尊重地區的文化及歷史,特別是原居民、原業主、原租戶的未來。政府應該限制地產商透過發展舊社會來謀取暴利。發展商的參與是在合理回報下,與原居民一同建構社區的文化與關係,一同建立宜居的社區。

「惟願公平如大水滾滾,使公義如江河滔滔。」(阿摩司書五:24)

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